南京楼市：纯新盘高喊“零利润”“到位价”

　　没有了前期业主的“羁绊”，南京楼市里的不少纯新盘在宣传时彻底放开了手脚。江宁九龙湖畔即将开盘的银城千花溪传出“零利润”售房的消息，每平方米1.1万左右的报价在开发商眼里基本无利可图;同样位于江宁的新盘保利梧桐语则喊出了“一步到位”的口号，虽然具体价格尚未公布，却赚取了不少买房人的眼球。

　　以利润换销量，开发商看重“可持续发展”

　　银城千花溪的开发商银城地产是南京老牌地产企业，去年4月份在楼市高点时拿下了江宁殷巷这幅地块，楼面地价(即土地成本)高达每平方米6449元。按照当时的市场走势推断，这个项目的售价至少要在每平方米1.5万左右。然而时过境迁，即将于本月底开盘的银城千花溪传出“零利润”的风声，首批推出的房源数量大约有200来套，定位刚需客户，面积最小的只有60多平方米，价格则在每平方米1.1万左右。

　　“刚听到这个消息觉得很诧异，毕竟是当年的江宁‘地王’，接近6500元的楼面价，现在只卖1万出头，确实是受市场的影响。”南京地产业内一位知名人士收到该楼盘发来的短信，无不感慨地说。他分析道，现在一个住宅项目的建安成本和相关税费，加起来至少每平方米3500元上下，再加上土地成本，已经接近万元，如果再算上营销费用、合理利润等等，肯定超过开发商给出的价格，所以“零利润”一说一点也不为过。该楼盘一位营销人士称，首批房源的定价其实是在每平方米1.1万到1.2万之间，还有少量跃层房源，定价稍高一些，不过从整体上看，利润“基本没有”，“一旦资金能够周转起来，公司会考虑抄底土地市场，做长远打算。”

　　“到位价”到底多少?业内人士帮你算

　　坐落在江宁大学城的保利梧桐语也是一家新盘，去年底才拿的地，据悉将于近期开售，保持了一贯的“保利速度”。市民钱先生昨日收到开发商的促销短信称，房价将“一步到位”。“现在喊出一步到位的楼盘还真多，我打电话到售楼处问了，没说具体价格，反正就是肯定到位的价格，让你猜!”记者随后致电开发商，得到了同样的答复，具体的“到位价”必须等到开盘前才能透露。

　　“其实我们可以算算看，它的‘一步到位’究竟是多少。”资深地产人士王先生说，保利去年拿地的楼面地价是每平方米3238元，加上建设成本、税费、营销管理费等等，卖到7000元以上才是成本价。王先生还举了前不久刚刚开盘的万科金色领域的例子说，这家楼盘的土地成本是每平方米4261元，这次精装修房的价格是9900元，“如果扣除1500元左右的精装部分，毛坯价基本上是楼面价的两倍，买房人可以自己算一算这笔账。”

　　纯新盘“步子”大，关键仍看买房人心理底线

　　不难看出，如今大大方方在价格上做文章的楼盘，大都是纯新项目，没有了前期业主“维权”的羁绊，开发商在定价时彻底放开了手脚，当前楼市最热门的话题已经不是楼盘降了多少，而是降价后，购房者到底买不买账?

　　“开发商抛出零利润，或是到位价，都可以看出是楼市调控的威力，不过销量的好坏与楼盘有多少利润关系不大，买房人最关心的是，房价是否触及了自己的心理底线。”南京房地产开发促进会秘书长张辉表示，万科金色领域一夜售罄200套精装房，印证出9900元的价位确实是仙林板块的“筑底价”，而且买房人也接受这一价位，因此银城千花溪以及保利梧桐语应该多考虑在各自的区域内，买房人所能承受的价位，而不是自己让出了多少利润。不过，张辉也认为在这一轮促销楼盘中，名企项目受到的关注更多，只要价格合理，仍有不少买房人捧场，“银城、保利这样的知名企业，应受颇多惠泽”。记者　马祚波

　　听听新华社的分析 调控“紧咬不放” 房企“步步惊心”

　　据新华社电房地产企业所面临的尴尬处境,是一年多来房地产调控不断升级的直接结果。从去年的“国十条”到年初的“国八条”,调控政策层层推进,房地产企业则使出浑身招数以求应对化解。链家地产首席分析师张月认为,今年房企面临的资金难题经历了销售回款滞缓、融资渠道收紧、年底还贷乏力的渐变,渐趋普遍化、深度化。三季度末房地产行业面临的巨额债务,极有可能在主观上抑制房企来年的扩大融资的意愿,以避免高负债、高风险的资金危机重演。

　　面对如此严峻的市场形势,一些实力稍逊的开发商已经撑不住了。统计数据显示,前三季度全国房地产企业并购案例同比增长120%。不少资金实力不济的中小开发商第一批倒下。

　　亿房网研究中研究员鄢峰表示,从目前情形看,开发商才刚进入步履维艰的时代,“预计从今年第四季度到明年上半年才是开发商最艰难的时候。”

　　在鄢峰看来,未来能生存下来的房企主要有两类:一类是规模大、品牌优、实力强的大型房企;一类是具有很强产品或区域特色,在这些领域能力强,能以明显的差异化产品品牌占据某个区域市场的中型房企。