房价下跌不是楼市调控最终目标

　　二手房价格下降、新盘打折力度加大、少数地区因开发商降价引来已购房业主不满、开发商“资金链”紧绷，种种迹象表明，楼市拐点已至，房价下跌已成必然趋势。

　　楼市调控的目标是要建立健康、有序、规范的市场，让市场具有投资价值而没有投机空间，让不同层次的人群都能找到自己的住房定位。目前，由于政策持续收紧，特别是信贷政策对开发企业的全面“封锁”，已经让多数开发企业难以为继。“洗牌”已是必然结果，关键在于如何“洗牌”以及之后不再出现新的乱象。这就需要相关部门抓紧制定政策，完善制度，落实措施，而不是完全依靠市场和开发企业的自主行为。

　　针对目前房地产市场比较普遍的圈地、囤地、随意更改容积率、偷工减料等行为，必须在重新“洗牌”的基础上，加大规范力度。而要让房地产市场健康、规范、有序，就必须规范地方政府的行为。一方面，“土地财政”的格局必须打破，土地收入必须纳入财政预算，并严格按照《预算法》的规定分配和使用。而在编制年度预算时，必须依据土地收入情况，编制住房预算，将土地收入的50%以上用于保障房建设，其他则主要用于教育、科技、医疗以及其他民生工程建设，坚决禁止地方政府再用土地收入建设政绩工程、形象工程等;另一方面，严格防止地方政府与开发商结成利益同盟，特别是在土地出让和开发过程中，对充当开发商“保护伞”的问题，要严厉查处，决不手软。更重要的，政府必须将保障房建设纳入政府的工作目标和计划，每年都推出相当比例的保障房。这一点，必须纳入到政府的考核目标。

　　必须注意到，由于目前地方政府融资平台的负债主要建立在土地上，偿还的主要资金来源也主要是土地出让。要化解这一矛盾，在过度阶段，还得允许地方政府用土地收入作为偿还债务的通道之一，前提是，债务不能继续增加，政府也要建立偿债基金。同时，可通过地方政府发债将平台债务从银行转到政府手中，并用今后的地方可用财力逐步偿还。

　　由于房地产过热以及政府负债快速上升都与地方盲目做大城市规模有关，因此，必须切实防止城市规模无限扩大。同时，要出台相关政策措施，鼓励加快中小城市建设和城镇建设步伐。房地产市场不仅应当是为老百姓提供住房的场所，也应当是调节收入分配的手段。如果能形成商品房由市场调节、保障房由政府供应的格局，住房矛盾就一定能有效化解。